Dịch vụ SEO bất động sản là dịch vụ tối ưu website của chủ đầu tư, sàn giao dịch và công ty môi giới để người mua tìm thấy dự án trên Google. Việc riêng của ngành là đưa hồ sơ pháp lý lên trang. Theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 năm 2023, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai 4 nhóm thông tin trên trang thông tin điện tử của mình. Việc này phải xong trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh.
Dịch vụ SEO bất động sản khác SEO ngành khác ở điểm nào?
Làm SEO cho website bất động sản khác ngành khác ở chỗ trang dự án vừa là trang đích, vừa là nơi doanh nghiệp làm nghĩa vụ công khai thông tin. Theo Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 năm 2023, thông tin phải được công khai ở 2 nơi. Nơi thứ nhất là hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Nơi thứ hai là trang thông tin điện tử của chính doanh nghiệp. Vì vậy người làm SEO không nên tự ý gỡ, ẩn hay rút gọn phần hồ sơ pháp lý.
- Luật có hiệu lực từ ngày 01/08/2024. Luật số 43/2024/QH15 đã sửa Điều 82, đưa ngày hiệu lực lên sớm hơn mốc 01/01/2025 ghi trong bản gốc.
- Điều 6 đặt nghĩa vụ công khai lên doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tức bên đưa bất động sản vào kinh doanh. Bài này không kết luận nghĩa vụ đó có áp cho website của bên môi giới hay không.
- Cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và hành nghề trong một doanh nghiệp; quy định này nằm ở Điều 61 của luật. Trang giới thiệu nên ghi rõ doanh nghiệp đứng sau website.
- Nghị định 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 đã sửa khoản 3 Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP: cụm «trang thông tin điện tử của doanh nghiệp» nay có thêm chữ «(nếu có)». Khoản 1 Điều 6 của luật, bản năm 2023, không có chữ này. Doanh nghiệp đã có website thì vẫn phải công khai trên đó; bài này không kết luận doanh nghiệp chưa có website có phải lập website hay không.
- Mua nhà là quyết định tiền bạc lớn. Search Quality Rater Guidelines của Google, bản tháng 9/2025, chia chủ đề YMYL thành 4 loại tác hại, trong đó có an toàn tài chính. Bộ hướng dẫn không nêu tên bất động sản; xếp nhà đất vào nhóm này là nhận định của bài viết này. Quy định riêng của ngân hàng, bảo hiểm, chứng khoán nằm ở bài dịch vụ SEO ngành tài chính.
Bảng 4 nhóm thông tin Điều 6 buộc công khai: đặt ở đâu, bán hết làm gì
Bảng xếp 4 nhóm thông tin, nằm ở khoản 2 đến khoản 5 của Điều 6, thành 7 dòng. Cột thứ hai tóm tắt lời văn của điều luật, theo Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 năm 2023. Nhóm nhà ở hình thành trong tương lai được tách làm 2 dòng; việc thế chấp và nghĩa vụ cập nhật có dòng riêng. Hai cột «Vị trí trên trang dự án» và «Khi dự án bán hết» là gợi ý của bài viết này, không phải quy định. Điều 6 không nêu thời điểm được gỡ thông tin đã công khai.
| Nhóm thông tin | Điều 6 yêu cầu công khai | Vị trí trên trang dự án | Khi dự án bán hết |
|---|---|---|---|
| Dự án bất động sản (khoản 2) | Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; quy hoạch chi tiết được phê duyệt; hợp đồng mẫu | Khối «Pháp lý dự án» ngay trên trang: mỗi văn bản một dòng chữ ghi số, ngày, cơ quan ban hành, kèm tệp bản chụp | Giữ nguyên; ghi ngày dự án bán hết |
| Nhà ở, công trình hình thành trong tương lai: phần mô tả (khoản 3 điểm a) | Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng; phần diện tích sử dụng chung | Phần đầu trang; tiến độ ghi kèm ngày cập nhật | Đổi tiến độ thành mốc bàn giao; giữ phần mô tả cho người mua lại tra cứu |
| Nhà ở, công trình hình thành trong tương lai: phần giấy tờ (khoản 3 điểm b đến đ) | Thiết kế cơ sở đã thẩm định; giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải cấp; thông báo khởi công; giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật; nghiệm thu phần móng với nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp có nhà ở; giấy tờ về quyền sử dụng đất; thoả thuận cấp bảo lãnh; văn bản về việc đủ điều kiện được bán, cho thuê mua | Khối «Pháp lý dự án», xếp thứ tự thời gian | Giữ làm hồ sơ lưu của dự án |
| Nhà ở, công trình có sẵn (khoản 4) | Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, công trình hoặc quyền sử dụng đất; nhà trong dự án của chủ đầu tư chỉ cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phần đất xây dựng | Trang của từng toà, từng khu hoặc từng sản phẩm đang bán | Ghi trạng thái «đã bán»; gỡ biểu mẫu đặt mua |
| Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án (khoản 5) | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; văn bản về việc đủ điều kiện chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở; giấy tờ hoàn thành hạ tầng kỹ thuật; giấy tờ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai | Trang riêng của khu đất nền, tách khỏi trang nhà xây sẵn | Giữ trang; ghi rõ đã chuyển nhượng hết |
| Hạn chế quyền và việc thế chấp (khoản 3 điểm e, khoản 4 điểm c, khoản 5 điểm đ) | Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng nếu có; việc thế chấp nhà ở, công trình, quyền sử dụng đất, dự án đưa vào kinh doanh | Một mục riêng viết bằng chữ, không chỉ nằm trong tệp tải về | Cập nhật khi tình trạng thế chấp thay đổi; ghi ngày |
| Cập nhật thông tin (khoản 6) | Thông tin đã công khai phải được cập nhật khi có sự thay đổi | Dòng «Cập nhật lần cuối» đặt ở khối pháp lý | Hỏi luật sư trước khi gỡ bất kỳ hồ sơ nào |
Hồ sơ pháp lý nên đặt ở đâu trên trang dự án để Google đọc được?
Hồ sơ pháp lý nên nằm trên trang dự án dưới dạng chữ, kèm bản chụp. Theo Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, đã được sửa bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP, hồ sơ công khai phải có 3 tài liệu sau. Một là quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng. Hai là thông báo kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc thiết kế cơ sở. Ba là cam kết phát hành bảo lãnh của ngân hàng. Cách bố trí là gợi ý của bài viết này, Điều 4 không quy định.
- Viết số hiệu, ngày ban hành và cơ quan ban hành của từng văn bản thành chữ trên trang. Bản chụp là tệp đính kèm để đối chiếu.
- Google lập chỉ mục được tệp PDF, nhưng tệp tải về không thay được nội dung nằm ngay trên trang. Người mua cần thấy hồ sơ mà không phải mở tệp.
- Mỗi dự án giữ một URL ổn định qua các đợt mở bán, để hồ sơ và lịch sử cập nhật nằm cùng một chỗ.
- Thư viện tính năng dữ liệu có cấu trúc của Google, bản cập nhật tháng 6/2026, không có loại kết quả riêng cho dự án hay tin bán bất động sản. Schema.org có kiểu RealEstateListing, nhưng thư viện này không liệt kê nó.
- Ghi ngày cập nhật ở khối pháp lý và sửa ngày này mỗi lần thay hồ sơ.
Không công khai hoặc không cập nhật thông tin bị phạt bao nhiêu?
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không công khai, công khai không đầy đủ, không chính xác hoặc không cập nhật thông tin bị phạt tiền 300–400 triệu đồng. Mức này ghi ở khoản 4 Điều 66, theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP năm 2026, và là mức áp dụng cho tổ chức. Nghị định có hiệu lực từ ngày 26/08/2026, thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Ngoài tiền phạt, doanh nghiệp còn bị buộc công khai thông tin đúng quy định.
- Không công khai việc thế chấp nhà ở, công trình, quyền sử dụng đất hoặc dự án đưa vào kinh doanh chịu mức cao hơn: 600–800 triệu đồng. Mức này ghi ở các Điều 67, 68 và 69 của nghị định.
- Thời điểm phải công khai là trước khi ký hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua. Thông tin thay đổi thì phải cập nhật trong 05 ngày làm việc. Hai mốc này nằm ở Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
- Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản cấm cả hai hành vi: không công khai thông tin, và cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.
- Với người làm SEO, tiêu đề, mô tả và nội dung trang dự án phải khớp hồ sơ đã công khai, kể cả tiến độ và tình trạng thế chấp. Đây là nhận định của bài viết này.
- Phần pháp lý này là thông tin tham khảo, không phải tư vấn pháp lý.
Dự án bán hết thì trang dự án nên giữ, chuyển hướng hay xoá?
Trang dự án đã bán hết nên được giữ lại và đổi trạng thái, vì cư dân và người mua lại vẫn có thể cần tra hồ sơ. Google nêu 3 trường hợp khi khắc phục lỗi soft 404, theo tài liệu khắc phục lỗi thu thập thông tin của Google Search Central năm 2025. Trang đã xoá và không có trang thay thế thì trả mã 404 hoặc 410. Trang đã chuyển chỗ hoặc có trang thay thế phù hợp thì chuyển hướng 301. Trang vẫn tồn tại thì kiểm tra để trang hiển thị đủ nội dung.
- Giữ trang: ghi «đã bán hết» kèm ngày, gỡ biểu mẫu đặt mua, giữ khối pháp lý. Đây là gợi ý của bài viết này.
- Chỉ chuyển hướng 301 khi có trang thay thế thật sự tương ứng, ví dụ trang giai đoạn kế tiếp của chính dự án đó. Trang chủ không phải là trang thay thế phù hợp cho một dự án.
- Trang đợt mở bán hoặc trang ưu đãi đã hết hạn, không còn nội dung, thì trả mã 404 hoặc 410. Google xoá khỏi chỉ mục những URL đã lập chỉ mục mà nay trả các mã này.
- Với trang có ngày hết hạn biết trước, thẻ meta robots có quy tắc unavailable_after để báo ngày ngừng hiển thị trang trong kết quả tìm kiếm.
- Không để trang bán hết trống nội dung mà vẫn trả mã 200. Google gọi đó là lỗi soft 404 và loại trang khỏi kết quả tìm kiếm. Kiểm mã trạng thái và chuyển hướng là phần việc của technical SEO cho website.
Một dịch vụ SEO bất động sản nên gồm những việc gì?
Một gói SEO cho website bất động sản nên gồm 5 việc; cách chia này là của bài viết này. Đó là rà hồ sơ công khai, dựng cấu trúc trang, viết nội dung cho người mua, xử lý trang bán hết và đo khách hàng tiềm năng. Bài này gợi ý xét gói SEO Tổng thể: theo bảng giá MOMD năm 2026, gói có giá từ 15.000.000đ mỗi tháng, dành cho website công ty, B2B và dịch vụ. MOMD chưa công bố số khách hàng hay kết quả riêng của ngành bất động sản.
- Rà hồ sơ: đối chiếu từng trang dự án với các nhóm thông tin của Điều 6 trước khi sửa tiêu đề hay nội dung.
- Cấu trúc: mỗi dự án một trang chính; không tạo hàng loạt trang nhắm từng khu vực cho cùng một dự án. Chính sách spam của Google xếp các trang nhắm nhiều khu vực nhưng dẫn người dùng về cùng một trang vào nhóm lạm dụng trang ngõ.
- Hồ sơ pháp lý cấp trước ngày 01/07/2025 có thể còn ghi tên quận, huyện; Luật Tổ chức chính quyền địa phương số 72/2025/QH15 quy định cấp huyện kết thúc hoạt động từ ngày đó. Trên trang, ghi địa chỉ dự án theo đơn vị hành chính hiện hành và chú tên cũ trong ngoặc cho khớp văn bản đã công khai.
- Hạng mục MOMD công bố cho gói Tổng thể gồm audit kỹ thuật 60+ điểm, cụm nội dung, onpage, backlink và schema. Danh mục đó không có hạng mục riêng về hồ sơ pháp lý dự án, nên hãy nêu yêu cầu này khi ký.
- Đo kết quả bằng số khách hàng tiềm năng của từng dự án, không chỉ bằng thứ hạng từ khoá. Gói và KPI gợi ý cho các ngành khác có trong bài dịch vụ SEO cho doanh nghiệp theo ngành.
Hạn chế của bài viết này và khi nào không nên chạy SEO bán hàng
Bài này là thông tin tham khảo, không phải tư vấn pháp lý. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 62 điều đang được thẩm tra, theo Cổng Thông tin điện tử Chính phủ tháng 7/2026. Số điều, khoản có thể đổi: kiểm văn bản hiện hành trước khi làm theo. Chưa có số liệu được công bố về tác động của công khai hồ sơ pháp lý tới thứ hạng. Dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh thì không nên chạy SEO bán hàng.
Gửi địa chỉ website và danh sách dự án đang mở bán qua trang Liên hệ hoặc gọi 034 9324 993 để nhận bản audit miễn phí 30+ điểm trong 48 giờ.